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Introducción
Es en sentencia 46/2019, de fecha 29 de enero, donde el Tribunal Supremo determina la distribución de los gastos de préstamo hipotecario de acuerdo con la cláusula abusiva que obligaba al pago de los mismos al consumidor-prestatario.
El Alto Tribunal ya falló declarando la abusividad, y por lo tanto, la nulidad de la cláusula que en los contratos de préstamo hipotecario celebrado con consumidores obligaba al pago de los mismos al consumidor-prestatario, en sentencia 705/2015, de 23 de diciembre y, posteriormente, en sentencias 147 y 148/2018.
Gastos de Notaría
El Tribunal Supremo, realiza un reparto salomónico, partiendo de los artículos 63 del Reglamento del Notariado y de la norma Sexta del Anexo II del Real Decreto que regula los aranceles notariales.
“(…) como la normativa notarial habla en general de interesados, pero no especifica si a estos efectos de redacción de la matriz el interesado es el prestatario o el prestamista, y el préstamo hipotecario es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidos -por la obtención del préstamo a un interés generalmente inferior al que pagaría en un contrato sin garantía real-, como el prestamista -por la garantía hipotecaria-, es razonable distribuir por mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento.”
Considera de aplicación este criterio tanto para los préstamos con garantía hipotecaria como para las modificaciones o novaciones de préstamo hipotecario.
Sin embargo, respecto de la Escritura de cancelación de préstamo hipotecario, considera que “el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto.”
Gastos de Registro de la Propiedad
Aplica el Alto Tribunal, el apartado 1º de la norma Octava del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, que regula los aranceles registrales.
Conforme a ello considera que “a diferencia, pues, del Arancel Notarial, que sí hace referencia, como criterio de imputación de pagos a quien tenga interés en la operación, el Arancel de los Registradores de la Propiedad no contempla una regla semejante al establecer quién debe abonar esos gastos, sino que los imputa directamente a aquél a cuyo favor se inscriba o anote el derecho”, por lo que concluye respecto a dichos gastos que “la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo.”
Del mismo modo que los aranceles notariales, los del Registro de la Propiedad, considera el Tribunal Supremo que en las escrituras de cancelación “se inscribe en favor del prestatario, por lo que le corresponde este gasto.”
Gastos de Gestoría
En cuanto a los gastos derivados de la gestión del préstamo hipotecario, considera que deben de repartirse por mitad, habida cuenta que “(…) el Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, sobre Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios da por supuesta la prestación de este servicio en su art. 40, que establece la obligación de ponerse de acuerdo en el nombramiento del gestor(…)”.
Es por ello que concluye lo siguiente: “Ante esta realidad y dado que, cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad.”
Conclusión
El consumidor deberá hacerse cargo del pago de: 50% de la Notaría y 50% de la Gestoría.
La entidad prestamista deberá hacerse cargo del pago de: 50% Notaría, 100% Registro de la Propiedad y 50% Gestoría.
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